L’investissement en démembrement, et plus particulièrement l'investissement en nue-propriété, est parvenu à s’imposer comme une véritable alternative à l’investissement immobilier traditionnel.

L’usufruit est utilisé dans de nombreux montages immobiliers et patrimoniaux. Ici, la particularité réside dans le montage d’opérations avec un bailleur social, qui pratiquera l’usufruit pendant une durée minimale de quinze ans.

Dans le cadre d'un investissement locatif en démembrement, l'nvestisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier. L’usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement.

En achetant la nue-propriété, l’investisseur achète le droit de devenir propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée (cf. l'aspect juridique du démembrement pour plus de détails).

Les avantages de ce démembrement sont nombreux car l'investisseur

• transfère l’ensemble des aléas locatifs (loyers impayés, vacances) et des charges d’entretien inhérents à cet investissement
• renonce à la perception de loyers pendant la période de démembrement en contrepartie d’une remise sur le prix de vente pouvant aller jusqu’à 50 %
• bénéficie d’une exonération de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement : pas d’impôt sur le revenu ni d’impôt de solidarité sur la fortune. Devenu plein propriétaire, il est exonéré de plus-value à 15 ans.

 

Avec le démembrement, l'investisseur bénéficie donc d’un effet de levier optimisé qui consiste à payer et à rembourser 50 à 60% du prix du bien, pendant qu’il se valorise sur 100% de sa valeur.

Investir dans un bien promis à la location dans le cadre d'un démembrement doit pourquivre au moins un des objectifs patrimoniaux suivants :

• Recherche de complément de retraite à terme,
• Pour les personnes disposant de revenus fonciers et/ou à l'ISF: optimisation de leur situation fiscale,
• Recherche de plus-value.

Les exploitants locatifs usufruitiers retenus par nos partenaires sont des bailleurs professionnels : ESH (Etablissement Social pour l'Habitat), Office public, organisme du 1% logement.

L’usufruitier est un donc un professionnel de la gestion locative qui présente les meilleurs gages de pérennité assurant ainsi la sécurité des investisseurs.

Dans le schéma ci-dessous, vous verrez que l'investisseur en démembrement achète la nue-propriété du bien objet de la location, et récupère la pleine propriété, de manière automatique et gratuite, au terme du démembrement temporaire.

La Loi du 2 juillet 2003 et la Loi "Engagement National pour le Logement" du 13 juillet 2006 définissent les modalités applicables lors de l’échéance de l’usufruit entre le locataire, le nu propriétaire et l’usufruitier :

• il y a concomitance automatique entre l’échéance des baux consentis au locataire par l’usufruitier et l’échéance de l’usufruit temporaire,
• le nu-propriétaire a la faculté, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, de donner congé au locataire pour vendre ou occuper son bien,
• l'usufruitier doit obligatoirement proposer un logement de substitution au sein de son parc locatif, au locataire devant partir et relevant toujours des plafonds sociaux de ressources.

Le nu-propriétaire a alors le choix entre :

• vendre le bien
• reprendre le bien pour y habiter
• louer le bien

Vous trouverez sur notre site d'autres informations sur le démembrement du point de vue de la défiscalisation et de la "loi".