Lorsqu'on participe à un démembrement, les dépenses ne peuvent être déductibles que des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s’il n’y est pas tenu légalement.

Selon les dispositions du Code Civil, dans un démembrement, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Mais les bailleurs sociaux sont des gestionnaires qui, tenant à garder « les coudées franches » pour gérer les immeubles dont ils ont l’usufruit, ont ainsi accepté que toutes les réparations soient prises en charge par l’usufruitier, pendant l’usufruit. Cela clarifie la situation et évite des calculs qui auraient pu être très compliqués vis-à-vis du nu-propriétaire.

Pour que le nu-propriétaire bénéficie de la déduction des déficits fonciers sur son revenu global, le démembrement doit résulter d’une succession ou d’une donation entre parents, jusqu’au 4e degré inclusivement, et concerner un immeuble, qu’il soit bâti ou non. Le démembrement portant sur des titres de société est donc exclu.

Les principaux articles de lois concernant le démembrement sont :

• article 605 et 606 du code civil
• article 156 du CGI
• article 669 du CGI

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