Investissement SCPI
SCPI de rendement et SCPI SCELLIER
Les SCPI de rendement sont celles que l'on touve de façon classique, elles sont distribuéespar tous les réseaux de banque et d'assurance
Les SCPI de rendement sont destinées à procurer des revenus, de type revenus fonciers, d'un bon niveau et avec beaucoup de sécurité
La répartition des biens immobiliers à l'actif de ces SCPI répond à des critères de rigueur et de diversification
Ces actifs sont constitués de locaux de bureaux et de commerces, toujours très bien placés, et choisis de telle sorte qu'ils garantissent de bons revenus
Les SCPI SCELLIER sont à caractère fiscal et sont destinées à l'acqusition de biens immobiliers traditionnels (appartements voués à l'habitation principale des résidents)
Les SCPI SCELLIER ont pour avantage, en plus des revenus locatifs, de procurer des réductions d'impôts
Elles sont aussi très sécurisantes de par la mutualisation des risques locatifs et par le choix (qui n'est pas possible pour un particulier isolé) d'acquisition unique de beaux emplacements dans des immeubles très bien situés
Les SCPI SCELLIER apporte une réduction d'impôts plus rapide qu'un investissement traditionnel et peuvent s'acquérir à partir d'un montant très modeste (souvent de l'ordre de 1500€)
Le choix des SCPI de rendment ou de SCPI SCELLIER dépend de la situation patrimoniale de l'investisseur
Nos conseillers pourront vous aider à faire le bon choix
Informations juridiques sur les SCPI
Les SCPI sont régies par les articles L 214-50 à L 214-84, L 231- 8 à L 231- 21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier (relatifs aux sociétés civiles de placement immobilier et aux placements collectifs) – le décret N° 71-524 du 1er juillet 1971 modifié par le décret N° 94-483 du 9 juin 1994, le règlement COB N° 94-05 modifié par le règlement N° 2001-06 de la COB, l'instruction COB du 26 août 1994 prise en application du règlement N° 94-05 modifié par le règlement N° 2001-06.
Elles ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Sous réserve de se conformer aux obligations posées par les textes (établissement d'une note d'information qui devra être visée par l'AMF, publication au BALO...), elles sont autorisées à faire appel public à l'épargne.
Elles sont :
- soit à capital fixe, dites "ouvertes", procédant à des augmentations de capital successives, dont les montants et les durées sont fixés par la Société de Gestion, ou dites "fermées" n'augmentant plus leur capital,
- soit à capital variable, pouvant, sans autres limites que celles fixées par leurs statuts (capital maximum, conditions de la variabilité), émettre sans formalité particulière des parts nouvelles ou racheter les parts des Associés qui souhaitent se retirer.
Le prix de souscription (SCPI à capital fixe "ouvertes" et SCPI à capital variable) est établi en fonction des valeurs de réalisation et de reconstitution, déterminées chaque année au vu de la valeur vénale du patrimoine résultant des expertises obligatoires.
En application de l'article L 214-59 du Code Monétaire et Financier, les associés-vendeurs et les acquéreurs peuvent, pour les SCPI à capital fixe, adresser un ordre de vente ou d'achat de parts qui sera inscrit sur le registre.
La société de gestion procède à intervalles réguliers et à heure fixe à l'établissement du prix d'exécution par confrontation des ordres inscrits sur le registre.
La gestion des SCPI est assurée par une Société de Gestion qui, désignée par les statuts ou par l'Assemblée Générale, doit être agréée par l'AMF et agir dans l'intérêt exclusif des souscripteurs. Le taux et l'assiette des rémunérations perçues par la Société de Gestion (pour la recherche des souscriptions, les cessions de parts et la gestion proprement dite de la Société Civile) sont également déterminés par les statuts.
Les Assemblées Générales représentent l'universalité des Associés qui ont tous droit d'y participer et de prendre part au vote des résolutions. L'ensemble des informations concernant la Société Civile est délivré aux Associés au moyen de la note d'information visée par l'AMF, des statuts, du dernier rapport annuel et bulletin d'information qui leur sont remis préalablement à la souscription, puis par l'envoi des rapports annuels et des bulletins trimestriels successifs.
Les SCPI ont une fiscalité transparente
L’une des caractéristiques des SCPI, c’est la transparence de leur fiscalité.
- Elles n’entrent pas dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés.
- Chaque associé de la SCPI déclare à titre personnel sa quotepart des résultats de l’exercice de la SCPI, proportionnellement à son nombre de parts en jouissance au titre de l’impôt sur le revenu.
Régime fiscal des revenus des SCPI
La fiscalité des SCPI est celle de l’immobilier. Il y a imposition des revenus fonciers (provenant des loyers), éventuellement des produits financiers accessoires (provenant du placement de la trésorerie de la société) et, le cas échéant, des plus-values immobilières, en cas de vente.
Du fait de la transparence fiscale, ce sont les résultats de la SCPI rapportés à la part qui sont imposés et non les revenus distribués. Il peut donc en résulter quelques distorsions dues aux provisions effectuées et/ou au report à nouveau. Chaque année, la société de gestion diffuse à l’associé un bordereau fiscal qui lui mentionne les montants exacts à déclarer.
1. Revenus fonciers
La loi autorise les associés à pratiquer la déduction des frais réels de gérance, des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, ainsi que les impositions locales (taxes foncières). Lorsqu'ils existent, les déficits fonciers provenant des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunts sont imputables sur le revenu global dans la limite actuelle de 10 700 €, appréciée annuellement et par déclaration. Dans un tel cas, l'associé a l'obligation de détenir ses parts pendant 3 ans décomptés à partir de l'année d'imputation du déficit. Le déficit provenant d’intérêts d’un éventuel emprunt peut également être déduit des revenus fonciers des dix années suivantes.
A noter que le régime du micro-foncier s’applique dès lors que l’associé dispose de revenus fonciers provenant de location d’immeubles nus sans avantage fiscal particulier. Toutefois, le cumul des revenus fonciers bruts annuels perçus par le foyer fiscal ne doit pas excéder 15 000 €.
2. Revenus financiers
Les produits financiers provenant du placement de la trésorerie sont également imposés au niveau de
chaque associé, en fonction de sa situation fiscale.
Les prélèvements sociaux, actuellement fixés à 12,10 %, font l’objet d’une retenue à la source et sont directement prélevés sur la distribution de revenus.
Ensuite, l’associé à la possibilité :
- Soit de bénéficier, pour ces revenus financiers, du prélèvement libératoire fiscal. L’option pour ce prélèvement libératoire s’effectue lors de la souscription et peut être modifiée à tout moment. Celui-ci est actuellement de 18 %.
- Soit de mentionner ces produits dans sa déclaration annuelle de revenus.
Régime fiscal des plus-values
Les cessions et retraits de parts de SCPI sont soumis à la taxation des plus-values immobilières. En effet, leur cession est assimilée à une cession d’immeubles (et non de valeurs mobilières). Pour la détermination de la plus-value, la loi a prévu un correctif proportionnel à la durée de détention du bien : un abattement de 10 % annuel au-delà de cinq ans exonérant ainsi totalement de toute fiscalité l’associé au bout de 15 ans. De plus, il est fait application d’un abattement fixe de 1 000 €, opération par opération.
Le montant de l’impôt dû lors de la cession de part est déterminé sur la base d’un taux fixe proportionnel de 16 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 12,10 %.
Ce régime est également applicable lors de la cession d'un immeuble issu du patrimoine de la SCPI et bénéficie en outre d’une exonération pour des cessions dont le prix unitaire est inférieur ou égal à 15 000 €. Pour les associés soumis à l’impôt sur le revenu des particuliers, l’impôt afférent aux quote-parts des associés est prélevé lors de la transaction et payé par la SCPI pour leur compte auprès du notaire chargé de l’enregistrement des actes.
Prélèvements sociaux forfaitaires
Les prélèvements forfaitaires constituent une charge globale de 12,10 % se décomposant en 2,3 % de prélèvement social, 8,2 % de C.S.G. (Contribution Sociale Généralisée), 0,5 % de C.R.D.S. (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) et 1,10 % de R.S.A. (Revenu de Solidarité Active). Outre les revenus financiers, desquels une « retenue à la source » de 12,10 % est effectuée, ces contributions s’appliquent également aux revenus fonciers et sont recouvrées directement par l’administration fiscale auprès du contribuable associé.
ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune)
L’ISF s’applique à l’ensemble des biens mobiliers et immobiliers, droits et valeurs qui composent le patrimoine à partir de 790 000 € (exemples : immeubles bâtis ou non bâtis, valeurs mobilières, créances, dépôts, meubles meublants, bijoux, bateaux, voitures, avions...). Les biens grevés d’un usufruit doivent, d’une manière générale, être inclus dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.
Pour les SCPI, cette valeur nette s’appuie sur le prix de la part diminué des frais de transaction.
Informations aux associés
En mars, la société de gestion adresse à chaque associé son bordereau récapitulatif de revenus déclarables, accompagné d'une notice explicative détaillant les modalités pratiques de leur déclaration.
En avril, les bulletins trimestriels d'information indiquent les valeurs par part à retenir au titre de la déclaration ISF. De plus, et à sa demande, l'associé peut recevoir un état détaillé de son portefeuille de parts au 1er janvier mentionnant lesdites valeurs.
Acompte
Revenu distribué tous les trimestres (voire tous les semestres).
Agrément
Autorisation attribuée à la société de gestion de la SCPI de faire appel public à l’épargne. Cet agrément est délivré par l’AMF, l’autorité de tutelle des SCPI, après analyse complète de la société de gestion, de ses moyens et de son organisation
Appariement
Cf. Confrontation (des ordres d’achat et de vente).
Arbitrage (ou cession d’actif)
Vente, à l’initiative de la société de gestion, d’un élément du patrimoine immobilier de la SCPI. Elle choisit l’immeuble à céder et sélectionne celui qu’elle va acquérir grâce au produit de cette cession.
Les SCPI peuvent revendre chaque année jusqu’à 15 % de la valeur vénale de leur patrimoine immobilier et peuvent cumuler ce pourcentage sur trois années.
Associé d'une SCPI
Personne physique ou morale titulaire de parts de SCPI. On l’appelle également « porteur de parts ».
Autorité des Marchés Financiers (AMF)
Autorité administrative indépendante désignée par la loi pour être l’organisme de tutelle des SCPI. Elle a pour mission de contrôler l’activité de chacune d’entre elles et de veiller à la protection des épargnants. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est née de la fusion de la Commission des Opérations de Bourse (COB) et du Conseil de Marchés Financiers (CMF) en novembre 2003.
Bulletin d’information trimestriel
Document récapitulatif de l’activité de la SCPI diffusé quatre fois par an à l’ensemble des associés.
Capital social
Montant correspondant au nombre de parts émises multiplié par la valeur nominale d’une part.
Collecte brute
Montant cumulé des souscriptions et achats enregistrés sur le marché des parts.
Collecte nette
Collecte brute diminuée des retraits et cessions réalisés sur le marché des parts.
Elle correspond donc au total des augmentations de capital réalisées.
Confrontation
Au cours d’une période dite d’enregistrement, les ordres de vente ou d’achat (correspondant à une quantité d’ordres et à un prix) sont inscrits en respectant l’ordre chronologique sur le registre de la SCPI. Au terme de cette période, d’une durée comprise entre un jour ouvré ou trois mois, le « prix d’exécution » est constaté par la société de gestion de telle sorte que s’échangent le plus grand nombre possible de parts (voir également « marché des parts »).
Conseil de surveillance
Il représente les associés auprès de la société de gestion. Il exerce une mission de contrôle en étroite collaboration avec les organes de gestion de la société. Il comprend au moins sept associés élus par l’assemblée générale.
Délai de jouissance
Délai entre la date de souscription ou d’achat et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus à leur titulaire.
Démembrement de propriété
Il s’agit de dissocier le nu-propriétaire de l’usufruitier des parts. Le titulaire de l’usufruit dispose des revenus de la SCPI pendant toute la durée fixée, soit jusqu’à son décès (usufruit viager), soit jusqu’au terme convenu (usufruit temporaire). A l’échéance, le nu-propriétaire (re)devient plein propriétaire et bénéficie des revenus.
Dissolution
La SCPI est dissoute en principe au terme fixé par ses statuts. Le patrimoine est alors vendu. Le produit net de la liquidation est réparti entre tous les associés au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent.
Marché des parts
Lieu de souscription ou d’échange des parts de SCPI.
Nantissement
Un associé peut financer l’acquisition de parts de SCPI en ayant recours au crédit.
Dans ce cas, l’établissement bancaire prêteur peut demander une garantie. Cette garantie est généralement constituée par le nantissement des parts au bénéfice de l’établissement bancaire.
Au terme de la durée de l’emprunt, l’associé doit solliciter sa banque pour obtenir une « main-levée du nantissement ». Ce document est à communiquer à la société de gestion afin de procéder aux modifications administratives correspondantes.
Note d’information
Document contractuel précisant les caractéristiques de la SCPI. Tout nouveau souscripteur est destinataire d’un exemplaire de ce document avant d’acheter des parts.
Nu-propriétaire
Dans le cas du démembrement de propriété, personne qui détient la propriété des parts de SCPI mais qui ne bénéficie pas des revenus de la SCPI. Ces revenus sont versés à l’usufruitier désigné
Patrimoine
Ensemble des acquisitions immobilières de la SCPI.
Prime d’émission
Différence entre le prix de souscription actuel d’une part et la valeur nominale de la part.
Rapport annuel
Document établi à chaque fin d’exercice, contenant le rapport de gestion ainsi que les projets de résolutions. Il présente également le bilan et le compte de résultat de la SCPI pour l’exercice.
Rendement
Montant annuel distribué par part divisé par le prix d’acquisition de la part.
Report à nouveau
Ce terme comptable figurant au bilan de la SCPI désigne le montant du résultat n’ayant pas été distribué. Il permet l’ajustement des distributions ultérieures.
Société de gestion
La société de gestion gère et administre des SCPI. Elle doit au préalable obtenir l’agrément de l’AMF pour exercer son activité.
Statuts
Règles de fonctionnement établies pour chaque SCPI par ses fondateurs conformément à la loi.
Taux d’occupation financier
Rapport entre le montant des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine était loué et occupé au cours d’une période.
Taux d’occupation physique
Rapport entre la surface louée et la surface totale de la SCPI à un instant donné.
Translucidité fiscale
Une SCPI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, à charge pour ses associés de s’acquitter directement de l’impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c’est le principe de la translucidité fiscale.
Usufruitier
Dans le cas du démembrement, personne qui perçoit les revenus issus de la SCPI.
Valeur de réalisation
Valeur vénale du patrimoine augmentée de la valeur nette de l’actif de la société.
Valeur de reconstitution
Valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer la société (frais d’acte, commission, etc) à l’identique.
Valeur de retrait
Montant revenant à l’associé sortant pour les SCPI à capital variable, correspondant à la valeur de la part diminuée des frais de souscription.
Valeur nominale
Valeur de la part constituant le capital social.
Valeur vénale (d’un immeuble ou d’un patrimoine)
Déterminée par un expert indépendant agréé par l’AMF, elle définit « le prix présumé qu’accepterait de payer un investisseur éventuel dans l’état (et le lieu) où il trouve cet immeuble ».
En cours de rédaction...
Voir aussi :